Noi dezvăluiri bombă în dosarul Băneasa! Cum au “inventat” procurorii un prejudiciu într-o evaluare bazată pe anunţurile imobiliare din ziarul Bursa! Raportul KPMG care spulberă “experţii” DNA. În realitate terenul agricol USAMV a fost chiar şi de 10 ori mai scump decât preţurile de vânzare din zonă!

1 lună in urmă 1

Actualul procuror şef al Secţiei Speciale (SIIJ), Nicolae Marin, ar fi supraevaluat în mod vădit valoarea terenului de peste 220 de hectare, pe care este acum ridicat cel mai mare centru comercial, de birouri şi rezidenţial din România. Datele din rechizitoriu au avut la bază un raport întocmit de doi angajaţi DNA printr-o metodă de evaluare care nu este recunoscută în practicile internaţionale, iar instanţa nu a ţinut cont nici de datele obţinute de la birourile notarilor privind preţul cu care s-au vândut efectiv terenuri în zonă şi nici de alt audit sau evaluare realizată de experţi independenţi. România TV prezintă documente oficiale din care reiese modul scandalos în care experţii DNA au umflat aşa zisul prejudiciu.

Terenul disputat în Dosarul Băneasa era proprietatea privată a Universităţii de Ştiinţe Agricole şi Medicină Veterinară Bucureşti (USAMVB), fapt consfințit de hotărârea judecătorească, în contradictoriu cu statul român, care nu s-a opus la acea dată intabulării dreptului de proprietate al USAMVB în temeiul titlului emis de funcţionării publici.

Sentinta Civila Judecatoria… by România TV

Cu toate acestea, procurorii DNA au vrut să demonstreze cu orice preţ instanţei că terenurile ar trebui confiscate de la S.C. Băneasa Investments şi să revină în proprietatea publică a statului, cu toate că statul nu avea sub nicio formă drept legal asupra suprafețelor, întreaga suprafață aflându-se cu acte în regulă în proprietatea exclusivă a USAMVB.

În vara lui 2016, omul de afaceri Puiu Popoviciu a fost condamnat la nouă ani de închisoare în „Dosarul Băneasa”, pentru complicitate la abuz în serviciu, pedeapsă redusă ulterior la 7 ani cu executare. Doi ani mai târziu, judecătorul Bogdan Ion-Tudoran a dispus anularea tuturor actelor de proprietate ale USAMVB, invocând faptul că terenul din Băneasa este proprietate publică.

Experţii DNA Cucoară Cătălin şi Dorel Postelnicu au făcut un raport de evaluare tehnico ştiintifică, luând ca reper anunțurile imobiliare din ziarul BURSA; Experţii DNA Cucoară Cătălin şi Dorel Postelnicu nu erau experți atestați ANEVAR şi nici nu făceau parte din Corpul Experţilor Tehnici.

Pentru a stabili valoarea terenului, DNA a dispus realizarea unui raport de constatare tehno-ştiinţifică, întocmit în cadrul dosarului penal 206/P/2006 de către Cucoară Ion Cătălin şi Postelnicu Dorel, doi ingineri, specialişti ai Direcţiei Naţionale Anticorupţie, care nici măcar nu erau experţi atestaţi ANEVAR şi nici nu făceau parte din Corpul Experţilor Tehnici. Pur şi simplu, doi specialişti evaluatori ai DNA, fără nicio calificare suplimentară minimală, au evaluat terenul conform unei „metode” despre care chiar ei spun în raportul lor că este, cităm: „nu este recomandată de Standardele Internaţionale de Evaluare”.

Într-un raport ce depăseşte 230 de pagini, specialiştii Cucoară şi Postelnicu au făcut tot posibilul să acopere în hârtii şi formule demne de premiul Nobel pentru fizică cuantincă faptul că evaluarea lor este total eronată pentru că ia în calcul destinaţia actuală a terenului şi nu destinaţia agricolă, de staţiune didactică a acestuia; ba mai mult, preţurile pe care le-au luat ca reper sunt din ziarele de la rubrica imobiliară. Iar ca dezastrul să fie complet, cei doi „experţi” au evaluat terenul 10 ani mai târziu, luând în calcul deja utilităţile şi dezvoltările care s-au făcut între timp pe teren.

Ca să fie limpede pentru toată lumea, „specialiştii” DNA au calculat valoarea terenului luând în calcul investițiile făcute după ce terenul a ajuns în proprietatea Băneasa Investments S.A, ulterior asocierii în participaţiune şi ulterior aportării dreptului de proprietate la capitalul social al Băneasa Investments de către Universitate. Adică deşi în anii 2000 – 2003, la momentul asocierii, terenul în cauză era practic un maidan lăsat de izbelişte, fără nicio construcţie pe el şi nici nu fusese încă intabulat ca teren construibil, totuşi specialiştii DNA nu au ţinut cont de asta.

Pe lângă toate acestea, „specialiştii” DNA ignoră faptul că anumite suprafeţe de teren sunt permanent excluse procesului de edificare. Una dintre ele este parcela 4506/1/1/16 care chiar şi în prezent, (februarie 2021), este în continuare o livadă de nuci. Interdicţia de construire pe această parcelă este menţinută şi în momentul de faţă prin lege. Acesta e doar un exemplu de suprafață de teren a cărei valoare nu se poate calcula cu indicii şi criteriile valorice ale terenurilor construibile.

Pentru comparație, cei doi „specialiști” DNA au luat în calcul rubrica de imobiliare dintr-un ziar BURSA

Din expertiza judiciară, reiese că specialiştii DNA au stabilit valoarea terenului la data de iunie 2001, împărţit în cinci loturi. Preţul pe metrul pătrat a fost estimat de DNA la o valoare între 60 şi 150 euro pe metrul pătrat, de cel putin 100 de ori mai mult decât media preţurilor de tranzacţie din zona în perioada respectivă, conform mai multor tranzacții notariale încheiate în aceeași perioadă cu terenuri din zonă.

Instanta de fond, respectiv judecătorul Ion-Tudoran, s-a mulţumit să-i creadă pe cuvânt pe „experţii” DNA şi n-a mai cerut o altă expertiză sau o altă evaluare a terenului făcută de experţi independenţi. Ba mai mult, atunci când avocaţii lui Puiu Popoviciu au contestat raportul DNA şi au cerut în instanţă expertize independente cu precizarea clară a obiectivelor, Curtea de Apel nici n-a vrut să audă de aşa ceva şi a considerat cererea nejustificată.

Motivarea judecătorului Ion- Tudoran este una nu doar de-a dreptul aberantă, dar şi mincinoasă, consemnând exact pe dos decât s-a întamplat în realitate:

„Faţă de obiectul cauzei, Curtea constată şi reţine că cererile inculpaţilor Popoviciu Gabriel Aurel şi Bejenaru Andrei Mihai pentru încuviinţare a mijloacelor de probă cu expertize tehnice de evaluare-specialitatea terenuri, construcţii şi specialitatea întreprinderi, expertiză operaţiuni financiare – specialitate economic contabilitate, expertiză topo-cadastrală, expertiză tehnică judiciară specialitatea ştiinţele solului, expertiză tehnică judiciară specialitatea geologie, expertiză tehnică judiciară – specialitatea construcţii – evaluare sunt nerelevante, având în vedere că aceştia nu au formulat nici un fel de cereri de despăgubiri şi nu au contestat despăgubirile solicitate de părţile civile.

Părţile civile nu au contestat existenţa construcţiilor, a lucrărilor de amenajare a terenului, a vecinătăţilor şi căilor de acces la teren, astfel că, probele cu expertiză solicitate în cauză nu sunt utile necesare şi concludente pentru soluţionarea legală şi temeinică a cauzei. Aceleaşi argumente sunt avute în vedere şi la cererile de probe cu expertize tehnice de evaluare specialitatea terenuri-construcţii şi specialitatea întreprinderi, formulate de inculpaţii Alecu Ioan Nicolae şi Diaconescu Ştefan”

În altă ordine de idei, Curtea constată că toţi cei patru inculpaţi nu au arătat ce se tinde a se dovedi cu aceste mijloace de probă şi nici nu şi-au prezentat obiectivele expertizelor.

Pentru aceleaşi considerente, Curtea va respinge şi cererea formulată de S.C. Băneasa Investments S.A. pentru încuviinţarea şi administrarea probei cu expertiză tehnică de evaluare, specialitatea terenuri, construcţii şi întreprinderi şi a unei expertize pentru operaţiuni financiare – specialitatea economie-contabilitate.”

Decizia judecatorului Tudor… by România TV

Preturile aberante luate de DNA drept sigure si ferme s-au obţinut prin compararea preţurilor din mai multe anunţuri de vânzare a unor terenuri din zona Băneasa, regăsite în publicaţii precum Ziarul Bursa, Bursa Imobiliară sau Anunţul A-Z. Şi aici intervine elementul cheie. Cât de rezonabil este preţul pe care îl cere un vânzător într-un anunț de vânzare versus cât de veridic este prețul din actul de vânzare –  cumpărare pe care îl încheie la notar atunci când tranzacţia chiar este parafată. Pentru „experţii” DNA, actele notariale de tranzacţii cu terenuri au o „greutate” mult mai mică decât un anunţ dintr-un ziar pe care l-ar fi putut da oricine şi cere orice pret.

Au fost ignorate total informațiile furnizare de birourile notariale din care reiese că, în respectiva perioadă, terenuri intravilane sau extravilane din zonele Băneasa-Jardarmeriei , considerate „zone mărginaşe” ale Capitalei la acea vreme, s-au vândut la preţuri cuprinse între 1 şi 14 dolari pe metrul pătrat.

Avocatii lui Puiu Popoviciu au încercat în zadar să convingă instanţa să accepte o contra-expertiză asupra evaluării făcute de DNA, dat fiind că pe aceste probe se baza întregul proces şi prin acest raport s-ar fi stabilit sau nu un eventual prejudiciu, precum şi cuantumul lui.

Instanta de fond cu judecator Ion-Tudoran la prezidiu a respins ca nerelevante pretenţiile avocaţilor omului de afaceri şi a ignorat deplin mai multe înscrisuri, adrese de la Birouri Notariale sau chiar contracte de vânzare – cumpărare, care dovedeau valori de tranzacţie în aceeaşi zonă şi în aceeaşi perioada (2003) net inferioare valorii de aport al terenului de 220 ha.

O altă „eroare” intenţionată, putem bănui, pentru că este mai mult decât “flagrantă”, este faptul că raportul de constatare tehnico-ştiintifică nu ia în considerare cota de 49,88% deţinută şi în prezent de U.S.A.M.V.B la capitalul social al Băneasa Investments S.A., cota ce i-a revenit Universității ca urmare a aportului dreptului de proprietate asupra terenului. Cota de 49,88% se referă la întreg patrimoniul societății Băneasa Investments şi include aporturile în natură aduse de ceilalţi acţionari şi bunurile imobile dobândite de societate de la terţi sau edificate de societate, şi nu doar terenul în suprafaţă de 220 ha.

De adăugat aici ar mai fi şi faptul că din anul 2000 până în 2012, Universitatea de Agronomie a primit nici mai mult nici mai puţin de 10,8 milioane de euro din contractele de închiriere, sponsorizări sau donaţii primite de la Băneasa Investments S.A; după începerea proceselor aceste plăti s-au oprit.

Raspunsuri Notariale by România TV

Ce scria procurorul Nicolae Marin în rechizitoriul DNA despre raportul de evaluare făcut chiar de colegii săi

În raportul întocmit de DNA, procurorul Nicolae Marin a afirmat în mod neadevărat că terenul de 224 de hectare, adus ca aport de capital în societatea ce deţine cel mai mare proiect imobiliar din România, a fost subevaluat la doar un dolar pe metrul pătrat. De asemenea, procurorul Marin a indus în eroare instanţa şi afirmând că terenul este în „domeniul public al statului”.

„În perioada 2000 – 2004, inculpatul Alecu Ioan Niculae, beneficiind de sprijinul interesat al inculpatului Popoviciu Gabriel Aurel, în baza unui contract încheiat cu încălcarea prevederilor legale, a făcut posibilă aducerea unui teren de 224 hectare, aparţinând domeniului public al statului, ca aport în natură la capitalul social al SC Băneasa Investments SA, societate controlată de Popoviciu Gabriel Aurel. În condiţiile în care terenul respectiv (ferma Băneasa) se afla în proprietatea publică a statului, conform legii, nu putea să facă obiectul vreunei tranzacţii şi, în plus, a fost în mod vădit subevaluat.

În momentul constituirii ca aport la capitalul social al SC Băneasa Investments S.A., terenul a fost evaluat la valoarea de 1 USD/mp, în timp ce valoarea de piaţă de la acea dată era de aproximativ 150 euro/mp. Terenul se situează în partea de nord a oraşului Bucureşti, se învecinează cu DN1 Bucureşti-Ploieşti, iar pe acest teren s-au construit puncte de lucru şi sediile unor importante societăţi comerciale”, scria procurorul Marin în rechizitoriul DNA.

La ce valoare a fost evaluat terenul din Proiectul Băneasa în realitate, înainte să intre DNA pe fir

Înainte de asocierea dintre Puiu Popoviciu şi USAMVB, respectiv în 2003 şi 2004, suprafaţa de teren ce urma să fie adusă ca aport la capitalul social al noii societăţi a fost evaluată de un corp de experţi la preturile pieţei, iar concluziile lor contrazic flagrant “experţii” DNA.

Cele două suprafeţe de 167,398 ha şi 53,05 ha au fost expertizate şi s-a întocmit un raport de evaluare a suprafeţei de către cinci experţi evaluatori care deţineau atestat din partea Corpului Experţilor Tehnici din România, Asociata Naţională a Evaluatorilor şi Agenţia Naţională de Privatizare.

Aşadar, metrul pătrat din cele două suprafeţe a fost evaluat de către aceştia după cum urmează. Pentru cei 167 de hectare, pretul a fost de 20 USD/mp pentru terenul scos din circuitul agricol şi 1,50 USD/mp pentru terenul agricol. Din totalul de 167 de hectare, aproximativ 100 de hectare nu erau scoase din circuitul agricol; cu toate acestea, pentru aceste 100 de hectare s-a avut în vedere valoarea de 20 USD/mp. Astfel, dreptul de proprietate a fost aportat la valoarea de 23.946.920 USD pentru această suprafaţă.

Pentru cealaltă suprafaţă de 53 de hectare, preţul a fost de 10,93 USD/mp pentru terenul scos din circuitul agricol şi tot 1,50 USD/mp pentru cel aflat în circuitul agricol. IMPORTANT! Din totalul de 53 de hectare, aproximativ 33 de hectare nu erau scoase din circuitul agricol la momentul respectiv; cu toate acestea, pentru aceste 33 de hectare s-a avut în vedere valoarea de 10.93 USD / mp, astfel şi aici dreptul de proprietate a fost evaluat la 3.856.013 USD.

Motivul pentru care Universitatea de Agronomie şi-a dorit asocierea! Avea pierderi anuale de 1500 USD/ha

Procurorii DNA au presupus încă de la începutul cercetărilor că asocierea dintre Universitatea de Agronomie şi respectiv SC Log Trans SA, devenită SC Băneasa Investment SA, a fost una „interesată” şi astfel rectorul Niculae Alecu ar fi făcut abuz în serviciu, deşi din dosar nu reiese deloc care ar fi fost „avantajele/banii/foloasele” pe care rectorul Alecu le-ar fi primit în urma acestei decizii. În fapt, niciunul.

Într-o declarație de inculpat pe care acesta a dat-o la Parchet în mai 2009 arată negru pe alb care au fost de fapt motivele din spatele deciziei de a asocia USAMV Bucureşti cu parteneri privaţi. Situaţia financiară în care se afla la momentul respectiv USAMV era una deplorabilă:

„Având în vedere că la data respectivă la ferma Băneasa se înregistra o pierdere de circa 1500 USD/ha, cei prezenţi la discuţie, adică eu, domnul Miclăuş şi domnul Croitoru, am considerat că obţinând o sumă minim garantată de 2.500 USD/ha, universitatea va avea un beneficiu de 880.000 dolari/an. Comparativ cu redevenţele care se practicau la ADS pentru terenuri agricole similare unde redevenţa nu depăşea 100 dolari/ha, sumele care au fost negociate de noi erau de peste 25 de ori mai mari decât redevenţa practicată de ADS. Când m-am referit la faptul că USAMV Bucureşti era într-o situaţie dezastruoasă din punct de vedere economico-financiar înaintea momentului asocierii, am vrut să spun printre altele că, gardul care îngrădea întreg perimetrul terenului, în lungime de 5-6 km, fusese furat integral, de asemenea o mare parte din plantaţia de pomi fusese tăiată prin acţiuni de vandalizare, iar o mare parte din tractoare şi maşini agricole fuseseră furate integral sau pe componente importante”, declara rectorul Niculae Alecu.

Universitatea de Agronomie avea pierderi uriașe, iar terenul era într-o stare deplorabilă!

În declaraţia de inculpat din luna mai 2014, rectorul Universitătii, Alecu Ioan Niculae, explica în detaliu în instanţă motivele pentru care împreună cu toate forurile de conducere ale Universităţii au decis asocierea cu Băneasa Investments S.A.

„La data la care mă refer, cele 3 ferme nu mai aveau finanţare. Pe de o parte, Universitatea primea de la Ministerul Educaţiei bani pentru salarii şi, pe de alta parte, ar fi trebuit să ne mai dea bani pentru proiecte de investiţii. Acei bani nu au venit, aceştia priveau şi cele 3 ferme în cauză. Nu am primit nicio finanţare pentru cele 3 ferme de la Guvern, nu am făcut nici un proiect datorită faptului că nu exista finanţare, actul normativ ducea la falimentarea acestor ferme. Fără discuţie toată lumea era convinsă ca suntem «proprietari pe teren» ca putem face acte de asociere, iar în situaţia în care acele venituri erau excedentare ne-am gândit că putem obţine venituri pentru procesul de învățământ”, preciza rectorul Ioan Alecu.

După semnarea acordului, nu au mai intervenit contestări. Prin aceste contracte:

Institutul nu a mai pierdut nimic, sumele de la 10 la 20 de miliarde de lei care erau pierdute anual pentru aceste firme; Am scăpat de presiunea la care eram supuşi, exercitată de deputatul Petre Naidin şi de primarul din Belciugatele; Au intrat banii din asociere, în primul an, 2000, circa 800.000 de dolari care reprezentau cam 60% din toată finanţarea pe un an de la stat. Au preluat sute de salariaţi, în prezent fiind mai puţini, am scăpat de pacostea salariaților. Am mai primit şi circa 200.000 – 300.000 de dolari ca urmare a asocierii, contravaloarea producţiei, cheltuielilor făcute până la asociere.

Numai pentru ferma Băneasa am încasat direct şi indirect aproximativ suma de 20 de milioane de euro, la aceasta sumă se adaugă 4-5 milioane de euro pe care îi pierdeam prin cheltuielile cu acea fermă. Directorul staţiunii Georgescu Gheorghe a prezentat situaţia financiară a celor 3 ferme, respectiv Băneasa, Moara Domnească şi Belciugatele pe 1996 – 1999. Ferma avea o pierdere anuală de 500 de milioane de lei. Staţiunea avea datorii la bugetul statului de 1.8 miliarde de lei, nu avea lichidităţi, avea de încasat 1 miliard de lei de la firme care nu mai existau în proporţie de 80% şi peste 50 de procese. (…) Toate bunurile existente mobile şi imobile erau cu perioada de utilizare expirată şi trebuiau casate, inclusiv culturile”.

Ale cui erau de fapt cele 224 de hectare de teren din Băneasa şi de ce “statul” n-a fost prejudiciat deloc! Istoria pe care Marin şi Ion-Tudoran au vrut sa o rescrie!

Suprafaţa aflată în proprietatea Universităţii Agronomice a făcut parte din moşia Băneasa a contesei Maria de Montesquieu, pe care statul român a expropriat-o după Primul Război Mondial. Aproape 302 hectare, adică o parte din terenul trecut în proprietatea publică, au fost predate în administrare Şcolii Superioare de Agricultură din Herăstrău. Aceasta s-a redenumit Academia de Înalte Studii Agronomice din Bucureşti, conform legii promulgate prin Înaltul Decret Regal 2746/1929. Totodată, actul a stabilit că Academia de Înalte Studii Agronomice este proprietarul clădirilor şi terenurilor folosite de Şcoala Superioară de Agricultură de la Herăstrău, înstrăinarea acestora fiind interzisă.

În 1942, terenul nu a revenit în proprietatea publică a statului. Motivul: dreptul de proprietate al Academiei de Înalte Studii Agronomice a fost reconfirmat prin decretul-lege 386. Mai mult, a fost înlăturată interdicţia de înstrăinare instituită prin actul din 1929.

Astfel, prin decretul-lege nr. 386/1942, Academia de Înalte Studii Agronomice a devenit Facultatea de Agronomie din cadrul Politehnicii Bucureşti. Articolul nr. 159 din actul normativ prevede că „facultăţile de agronomie posedă în deplină proprietate bunurile imobiliare de orice fel, cu inventarele respective cu care au fost înzestrate până în prezent sau cu care vor fi înzestrate în viitor”.

Şase ani mai târziu, în 1948, regimul comunist a fost cel care a naţionalizat patrimoniul instituţiilor de învăţământ, care a trecut integral în proprietatea statului. ATENŢIE! Aceasta a fost singura perioadă în care terenurile chiar s-au aflat în proprietatea statului, dar nu pentru mult timp.

După Revoluţia din 1989, statul român nu mai avea niciun titlu valabil asupra bunurilor Universităţii Agronomice. În schimb, prin legea învăţământului din 1995 a fost reglementat dreptul de proprietate privată al instituţiilor de învăţământ asupra bazei materiale, considerată „de drept proprietatea acestora”. Ceea ce însemnă, că din acel moment, o dată în plus, USAMVB avea toate atributele specifice dreptului de proprietate, inclusiv posibilitatea să-l vândă sau să îl dea în folosinţă, după bunul plac.

foto: cetateanul.net

KPMG demolează „experţii DNA” fără drept de apel

Pentru a stabili valoarea terenului, DNA a dispus realizarea unui raport de constatare tehnico-ştiinţifică, întocmit în cadrul dosarului penal 206/P/2006 de către Cucoară Ion Cătălin şi Postelnicu Dorel, doi ingineri, specialişti ai Direcţiei Naţionale Anticorupţie, care nu făceau parte din Corpul Experţilor Tehnici şi nici nu erau experţi atestaţi ANEVAR.

Valoarea terenului a fost stabilită prin metoda comparaţiei prin bonitare, metoda care poate avea neconformități majore, mai ales când este folosită pentru a stabili valoarea unui teren cu mai multi ani în urmă.

Pentru a obţine o altă opinie (a se citi una mai puţin “subiectivă”) asupra evaluării, în afară de cea vizibil viciată de către „experţii DNA”, avocatii lui Puiu Popoviciu au solicitat un raport de verificare companiei internaţionale KPMG, pentru a stabili valoarea terenului. Experţii independenţi KPMG au scos la iveală neconformităţi majore generate de metoda comparaţiilor folosită în raportul DNA.

„Valoarea rezultată este bazată pe aplicarea unei formule, ai cărei parametri nu sunt fundamentaţi pe informaţii de piaţă. Metoda comparaţiei prin bonitare reprezintă o „metodă de evaluare surogat folosită în special în cadrul expertizelor judiciare. Nu ţine cont de drepturile de proprietare evaluate, nu a fost actualizată de la apariţie – 1992. În practica internaţională a evaluării nu există o metodă similară pentru estimarea valorii de piaţă”, se arată în raportul KPMG, din 2014 pe care totusi instanta, respectiv judecatorul Ion-Tudoran nici macar n-au vrut sa-l accepte ca proba in proces.

„CONCLUZIILE PRIVIND VALOAREA SUNT VICIATE ÎN TOATE EVALUĂRILE CUPRINSE ÎN RAPORTUL DNA, PENTRU CĂ TOATE METODELE DE EVALUARE UTILIZATE CONŢIN ERORI CARE AU AFECTAT DECISIV REZULTATUL FINAL”, reiese din datele raportului KPMG, obţinut de România TV.

Expertul tehnic Vergiliu Vescan a fost angajat prin intermediul companiei KPMG, pentru a pregăti o analiză critică asupra raportului de constatare tehnico-ştiinţific realizat de specialiştii DNA la data de 21 martie 2012, prezentat ca probă în dosarul nr. 9577/2/2012, judecat de Curtea de Apel Bucureşti. Vescan afirmă că a analizat documentele „din punctul de vedere al unui expert independent, nu al unui martor al faptelor”.

Raport Kpmg by România TV

Erorile majore din raportul de constatare al DNA care a stat la baza condamnării lui Puiu Popoviciu

„Am identificat ca metodele de evaluare de bază au fost metoda comparaţiei prin bonitare şi metoda comparaţiei relative. Chiar dacă denumirile fac referiri la metoda comparaţiei şi induc ideea că ambele metode se bazează pe informaţii de piaţă, în realitate prin metoda denumită a comparaţiei prin bonitare, valoarea rezultată este bazată pe aplicarea unei formule, ai cărei parametri nu sunt fundamentaţi pe informaţii de piaţă”.

„Metoda comparaţiei prin bonitare reprezintă o metodă de evaluare surogat folosită în special în cadrul expertizelor. Aceasta constă în aplicarea unei formule care conţine o serie de coeficienţi selectaţi din nişte mărimi prestabilite. Formula de calcul, care la origine a fost o metodă administrativă de estimare a valorii terenului, fără a a avea în vedere valoarea de piaţă a acestuia, are ca bază de pornire Decizia Primăriei Municipiului Bucureşti (PMB) nr. 79/04.02.1992, completată prin dispoziţia PMB nr. 421/1992 şi modificată prin dispoziţiile PMB nr. 191/1993 şi 827/1994.

Principalele neajunsuri ale metodei sunt:

nu ţine seama de drepturile de proprietate evaluate; nu are în vedere conceptul de cea mai bună utilizare (CMBU) care este un element de bază în evaluarea terenurilor libere; intervalele numerice corespunzătoare coeficienţilor din formulă nu sunt fundamentate, nefiind o legătură directă între valoarea coeficienţilor şi informaţiile de piaţă, astfel aplicarea acestei metode poate conduce doar întâmplător la valoarea de piaţă; nu s-a explicat niciodată de ce doar factorii selectaţi în formulă sunt cei care influenţează valoarea unui teren şi cum s-a dovedit relevanţa celor selectaţi; nu a fost actualizată de la apariţie (elaborată de Primăria Municipiului Bucureşti în 1992) din punct de vedere al principalilor factori şi al valorilor orientative ale acestora în vreme ce preţurile pe piaţa imobiliară au evaluat permanent după anul 1992; experţii care o folosesc, aplică de regulă şi metoda comparaţiei directe astfel încât rezultatul aplicării comparaţiei prin bonitare să confirme sau să fie confirmat de către valorile de piaţă rezultate în metoda comparaţiei directe; în practica internaţională a evaluării nu eixstă o metodă similară pentru estimarea valorii de piaţă; procesul de selectare a valorii coeficienţilor este subiectiv; totodată, această selecţie limitează folosirea raţionamentului expertului, datorită posibilităţilor limitate de selecţie a mărimilor folosite în evaluare, dintr-un interval prestabilit”, se arată în raportul KPMG.

Expertul independent a identificat 12 neconformitati majore in raportul de evaluare al DNA

Din acest motiv, expertul Vergiliu Vescan a precizat că metoda comparaţiei prin bonitare folosită în raportul DNA „nu este o metodă recomandată de standardele de evaluare. În concluzie, aplicarea acestei metode nu conduce la obţinerea valorii de piaţă”.

„Raportul DNA conţine estimarea valorii unor suprafeţe de teren având ca dată a evaluării anii 2000, 2003 şi 2004, iar că data a raportului anul 2010. Realizarea unei evaluări la o dată anterioară este o operaţiune delicată a cărei complexitate creşte pe măsură ce distanţa măsurată între ani, dintre data raportului şi data evaluării este mai mare. În cazul prezentei analize, considerăm că realizarea unei evaluări la o dată anterioară cuprinsă între 7 şi 10 ani se afla în categoria misiunilor cu complexitate ridicată”, mai spune expertul.

Autorul raportului KPMG a identificat nici mai mult, nici mai putin de 12 „neconformităţi majore, care au afectat aplicarea metodelor de evaluare, iar cele mai evidente asemenea neconformităţi le-am identificat în cazul metodei comparaţiei relative, care a fost aplicată eronat”.

„Consider această metodă ca fiind metoda de bază pentru fundamentarea nivelului «valorii de piaţă» (aceasta fiind «proba» pentru rezultatul obţinut prin metoda comparaţiei prin bonitare şi care a fost reţinut în cadrul evaluărilor ca opinie finală)”

Având în vedere că în urma clasificării neconformităţilor, majoritatea covârşitoare a acestora se încadrează în categoria neconformităţilor majore, în opinia mea concluziile privind valoarea sunt viciate în toate evaluările cuprinse în raportul DNA, pentru ca toate metodele de evaluare utilizate conţin erori care au afectat decisiv rezultatul final”, conchid autorii raportului KPMG.

Cine sunt cei doi experţi mega-controversaţi ai DNA care au făcut raportul?

Nu este prima oară când Dorel Postelnicu, unul dintre inginerii care au evaluat valoarea terenului din Băneasa, este implicat într-un scandal. În septembrie 2018, Horia Georgescu, fostul şef ANI, Ingrid Mocanu, fost director în cadrul Ministerului Justiţiei, Theodor-Cătălin Nicolescu, fost deputat PNL, Ingrid Zaarour, fostă şefă a ANRP, şi Mihnea Iouraş au depus o plângere penală la Parchetul general, împotriva a trei experţi din cadrul DNA printre care si Dorel Postelnicu, pentru o expertiză şi un prejudiciu calculat si evaluat “din pix”, in buna traditie a evaluatorilor DNA.

România Tv a relatat despre cum prejudiciile colosale pe baza cărora fosta conducere a ANRP a ajuns în bloc în arest, au fost stabilite din pix. Acuzaţia se regăseste, între multe altele, într-o plângere penală depusă de cei însărcinaţi să retrocedeze proprietăţile abuziv confiscate, împotriva celor ce au băgat de la ei cifre spectaculoase.

Victor Ciutacu a dezvăluit stenograme incendiare cu discuţiile în care a fost implicat expertul DNA Dorel Postelnicu, legat de modul în care trebuia stabilită valoarea de piaţă.

„Rucăreanu Oana: “Mi-aş permite să vă întreb…păi cum interpretăm valoarea de piaţă fără să îi facem cea mai bună utilizare

Dorel Postelnicu: ”Exact. Încercăm să…pe baza informaţiilor din spate …care vedem…citind ziare…aşa…deşi…deci nu-i fair play …da asta …ştiu eu … un dezavantaj sau un avantaj … Şi vedem …deci haideţi să o luăm”, sunt parte din stenogramele discuţiei în care era implicat Postelnicu.

Dorel Postelnicu: “Dacă facem… facem optica dezvoltatorului…(neiteligibil)…ca să facem optica dezvoltatorului …vorbim de un oraş mare …trebuie să existe undeva un proiect …trebuie să facem dovada că la momentul respectiv …exista un proiect

Dorel Postelnicu: “…trebuie să facem dovada că există un proiect de…ştiu eu…70 de apartamente sau 70 de case…nu contează”

Rucăreanu Oana: Aşa

Dorel Postelnicu: “…Şi dovada (neinteligibil) că în anul următor sau doi trei…vorbim de 2009, 10, 11, 12 că acele case 150 de vile …aşa…le absorbea piaţa”

Dorel Postelnicu: “Ştiţi ce se întâmplă? Nu poţi să te duci în faţa instanţei cu contractul cutare … că trebuie să îl chemi pe notar şi pe cei doi participanţi la tranzacţie … să recunoască în faţa instanţei că au vândut cu 48 de euro…

Rucăreanu Oana: Nu înţeleg

Dorel Postelnicu: “S-ar putea … în spate … să fie… contractul să fie de 48 de euro să nu plătească taxe notariale”

Citeşte şi: Horia Georgescu: „Prejudiciul de 80 de milioane de euro NU EXISTĂ. Am fost ARESTAT 4 luni în mod ABUZIV” STENOGRAME

În noiembrie 2020, Ion Cătălin Cucoară a fost transferat în interes de serviciu, de la Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Direcţia Naţională Anticorupţie, pe funcţia de director al Direcţiei Patrimoniu şi Cadastru din cadrul Primăriei Constanţa.

Cucoară este, totodată, specialistul care a întocmit raportul de constatare în baza căruia, în anul 2008, procurorul Gheorghe Onea, din cadrul Direcţiei Naţionale Anticorupţie, a trimis justiţiei Dosarul Retrocedărilor din Constanţa, conform Ziua de Constanţa.

Pe 24 martie 2009, Puiu Popoviciu a fost reţinut în dosarul „Afacerea Băneasa”, instrumentat de procurorul DNA Nicolae Marin. Din rechizitoriul întocmit de Marin reiese că, în perioada 2000-2004, rectorul USAMVB, Ioan Niculae Alecu, a beneficiat de sprijinul lui Puiu Popoviciu, în vederea încheierii unui contract, cu încălcarea legii. Astfel, a fost posibilă aducerea unui teren de 224 de hectare, aparţinând domeniului public al statului, ca aport în natură la capitalul social al Băneasa Investments, societate pretins a fi controlată la acel moment de omul de afaceri.

În februarie 2008, Puiu Popoviciu își vedea liniștit de business după ce acuzațiile de subevaluare a terenului şi asocierea cu USAMVB au fost cercetare de Parchetul General, iar soluția dată a fost de neîncepere a urmăririi penale. Decizia Parchetului a deranjat însă profund planurile DNA şi pe cele ale procurorului Nicolae Marin care nu avea de gând să se oprească aici, iar 7 luni mai târziu, în septembrie 2008, Popoviciu afla că DNA a reclamat un viciu de competenţă şi a infirmat soluţia de neîncepere a urmăririi penale şi s-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei tot la DNA.

Procurorul anticorupţie Nicolae Marin a exercitat presiuni direct şi indirect asupra membrilor Senatului USAMVB pentru a-i determina să se constituie parte prejudiciată în dosar, deşi Universitatea nu se considera păgubita sau prejudiciată în niciun fel din asocierea în Proiectul Băneasa, lucru care reiese mai mult decât clar din transcrierea discuţiilor purtate la şedinţa USAMVB din 27 iulie 2012.

„Domnii ăştia care au făcut raportul de constatare sunt experţi judiciari”, a declarat Mircea Pârvu, avocatul USAMVB explicand destul de subtil modul îngrijorător în care decurgea „ancheta” în cazul Universiăţii. De asemenea, Mircea Pârvu le-a „explicat” membrilor Senatului cum „71 de persoane (n.n. membrii Senatului). În două autobuze, cu aer condiţionat, intră toată lumea. Numai să nu va asteptaţi la scaune d-alea normale, sunt scaune pe lungime”, insuflându-le temerea de a fi „ridicaţi” de procurorii DNA, dacă nu se conformează.

Pe 28 decembrie 2018, judecătorul Corneliu Bogdan Ion-Tudoran de la Curtea de Apel Bucureşti a decis confiscarea de la omul de afaceri Puiu Popoviciu a terenului de 224 de hectare din Băneasa, pe care sunt construite IKEA, Mall Băneasa şi Ambasada SUA. În pronunţarea sedinţei, instanţa a ţinut cont de modul în care a fost evaluat terenul în raportul de constatare tehnico-ştiintifică al DNA, întocmit de experţi judiciari, şi nu de alte documente notariale sau de o expertiză realizată de experţi independent calificaţi, pentru a fi stabilită valoarea terenului.

Pe 12 iunie 2020, judecătorii Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie (ÎCCJ) au anulat decizia de confiscare de la omul de afaceri Puiu Popoviciu a celor 224 de hectare de teren din Băneasa şi a trimis cazul spre rejudecare la Curtea de Apel Bucureşti (CAB).

În vara lui 2019, o instanţă de la Londra a decis extrădarea lui Popoviciu în România, însă omul de afaceri a formulat apel la Înalta Curte a Regatului Unit. Potrivit fostului ministru al Justiţiei, Cătălin Predoiu, audierile în apelul lui Popoviciu vor începe pe 15 martie 2021.

Citeşte şi: Dinamităm dosarul „Băneasa”! Dezvăluiri cu documente exclusive! Abuzurile ireale ale lui Nicolae Marin, actualul procuror-şef SIIJ! Cum l-a ameninţat pe Puiu Popoviciu noaptea în sediul DNA şi cum l-a „şantajat” pe Gigi Becali cu un dosar de mărturie mincinoasă ca să declare ce „trebuie”!?

Citeşte Articolul Întreg pe Sursă